房地產企業如何繳納土地增值稅

2021-08-20 10:36

房地產企業三大稅種的計算和繳納,因為都采用了預繳的方式(企業所得稅不是預繳概念,這里姑且稱之),因此同一稅種不同階段有不同的繳納方式,同一階段三大稅種也各不相同,且實務中存在許多爭議點。讓我們從最繁瑣的土地增值稅說起。
土地增值稅暫行條例:“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補?!睏l例雖然說:預征土地增值稅的截止時點為項目竣工結算前,但實際操作中,土增稅的預繳時點遠比這個時點要晚,一直要晚到土地增值稅的清算為止。所以討論土地增值稅的繳納,我們可從清算申報日前、清算期間(申報日至清算結果出來)、清算后三個時間段來討論。
一、清算申報日前
清算申報日前,按當地規定比例預繳土增稅,這是非常明確的。容易爭論的無非是國稅2016年70號公告規定的預繳基數的問題,這里不作討論。有一個風險點要提示,實務中有些房開企業按70號文件“預收款-應預繳增值稅稅款”的計繳方式養成了習慣,一直到銷售現房、交房開票時,還在按這種模式預繳土地增值稅。一邊增值稅已按銷項減進項在正常繳納、一邊還在還按70號文件的公式作預繳依據,多預繳了不少的土地增值稅。
二、清算期間的土地增值稅繳納
清算申報日到清算審核結果出來,中間至少間隔幾個月的時間。這段時間如何進行土增稅的申報繳納?全國沒有統一的規定,只能按各省的口徑來執行。通常的做法有:
1、繼續按預征率預繳,等清算結果出來后,再按清算結果多退少補。有部份地方為減少退稅頻率,規定普通住宅如清算申報時符合免稅條件,對清算期間的普通住宅銷售停止預繳土地增值稅。
2、按清算申報時成本進行“模擬扣除”繳納。如有些地方規定:清算期間,按三分法分別計算增值額、增值率,繳納土地增值稅。其扣除項目金額按申報時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉讓面積計算。等清算審核結論出來后,再根據重新確定的單位建筑面積扣除項目金額,辦理稅款補退手續。
無論采用何種方法,等清算結果出來后,都應該有一個多退少補的動作。
三、清算后銷售尾盤申報繳納
清算后銷售尾盤的申報繳納,按國稅發[2006]187號文件規定:“在土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓的,納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算?!币虼?,尾盤的土增稅繳納,大的規則是明確的。不明確或有爭議地方主要有:
1、稅金的扣除。這點其實也都比較明確了,尾盤的銷售扣除尾盤對應的稅金,且比清算時的稅金更容易對應。但存在多項目開發情況下,要正確對應尾盤稅金,也不是件容易事情,如何解決這種不對應,是個政策上盲點。
2、是否支持二次清算。二次清算是個小概率事件,沒必要做深入討論。個別地方規定,對清算時未取得發票或清算時未支付款項等原因,造成清算多繳稅款的,允許3年內申請退還多繳稅款。這種方法既解決了二次清算的繁瑣以及多次清算如何保持前后一致問題,某種程度上功效又等同于二次清算,不失為一種務實的解決方法。
3、后續取得發票能否扣除的問題。部份地方出臺了政策,規定清算后取得的發票,可以按比例追加到尾盤的開發成本中去(但不能追加到已清算的成本中),但由于尾盤所占比例太小,也無多少實質意義。
4、納稅時點問題。土地增值稅預繳,一般“收到錢就繳稅”,一套房可能有多次預繳。但銷售尾盤的土增稅,一定是按一套房一套房來計算繳納的,在不同收款模式下,什么時候確認土增稅收入并產生納稅義務是個問題。合同簽訂日?合同約定收款時間?實際收到錢?開票?交房?政策對此規定的比較模糊,實務中好多納稅人采取了最簡單“開票就申報”方式。XX地方的規定比較具體且科學,值得借鑒:
1、采取一次性全額收款或分期收款方式銷售開發產品的,于實際收訖首筆價款或取得索取營業收入款項憑據的當天確認收入的實現,并按照合同約定的總價款確定銷售收入。
2、采取銀行按揭方式銷售開發產品的,于銷售合同或協議約定收取首付款之日確認收入的實現,并按合同約定的總價款確定銷售收入。
3、采取委托方式銷售開發產品的,按以下原則確認收入的實現。。。。。。

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